Hinnalangusele peab eelnema šokk – Scandium

Hinnalangusele peab eelnema šokk

Hinnalangusele peab eelnema šokk

Kuidas paistab lõppenud majandusaasta ja selle valguses uus aasta kinnisvaraarendaja vaatepunktist? Scandium Kinnisvara juhatuse liige Kalle Aron hindas olukorda, vaatas Äripäeva Kinnisvarauudiste palvel tagasi möödunud aastale ja prognoosis lähiaja võimalikke arengusuundi.

„Möödunud aastal osutus ootamatuks elukondliku turu väga tugev taastumine koroonalainest ja sellele järgnenud hinnatõus,“ leiab Aron ja lisab, et raskeks on osutunud kõikide arendajate jaoks uute arenduskinnistute leidmine. „Omavalitsused ei suuda ka piisava kiirusega detailplaneeringuid menetleda, mis tingib olukorra, kus arenduskruntide defitsiit süveneb. Kui liita siia juurde ehitushindade märgatav tõus, ei ole lootustki, et elukondliku kinnisvara hinnad lähiajal (alanud aastal) langeda saaksid. Et see saaks juhtuda, peab enne saabuma mõni uus väline šokk, mis korraks kõik ostjad ära hirmutaks.“

Aroni sõnul on sama lugu ka ärikinnisvaraga – kuna uue pinna rajamise hind on tõusnud, pole hinnalanguseks ruumi. „Pigem on tekkimas olukord, kus tänaste ehitushindade ja büroode üürihindade juures ei jookse Excelid enam kokku ja arendajad ei saa üürihinna samale tasemele jäädes enam uusi A-klassi arendusi turule tuua,“ selgitab ta.

Mida uus aasta tuua tõotab?

„Ärikinnisvaras ootame nõudluse poolest stabiilset aastat. Kuigi äri aktiivsus ja maht Eestis aastast aastasse kasvab, ei ole bürooturul suurt nõudluse plahvatust oodata, sest paljude ettevõtete poliitika on jätkuvalt rakendada suures mahus kodukontori tööd. Küll aga võib olla, et turul on ruumi eristuvale tootele, mis pakub Eesti start-up-kogukonna ettevõtetele juba kohe sellise kvaliteedi ja lisaväärtustega pindasid, mida ettevõtted oma talentide hoidmiseks ja meelitamiseks vajavad (majas olemas minispaa, jõusaal, kinoruum jmt). Sellisel juhul võivad üürihinnad ka turu keskmist taset märgatavalt ületada, kuna säästavad rentnikele oluliselt aega ja kulusid tippkvaliteediga üüripindade loomisel.

Elamukinnisvaras näeme püsivat suurt nõudlust ja pigem veelgi kasvavaid hindu, kuna ehitushinnad on endiselt tõusuteel ja pakkumise laojääk püsib alaneval kursil. Kellel on kindel soov lähiaastatel kolida, peab olema üsna kiire otsustaja, sest uued head arendused leiavad kiiresti uued omanikud.“

Inflatsioonist ja majanduskriisist

„Globaalset majanduspilti vaadates on nii rõõmustavaid kui ka murettekitavaid ilminguid. Rõõmustav on ühest küljest see, et Euroopa Keskpank on lubanud uuel aastal viimaks lõpetada rahatrüki, mis on kindlasti samm klassikalisema ja jätkusuutlikuma majandusmudeli suunas. Samuti on inflatsioon selline, mis võimaldab Lõuna-Euroopa riikidel lihtsamini oma hiiglaslikku võlakoormat teenindada, kuna inflatsioon suurendab ka maksulaekumisi. Selles valguses peaks justkui vähenema risk, et näeme Itaaliat või Hispaaniat võlakriisi kukkumas, mis võiks kogu regiooni majanduslangusesse tirida.

Aron nendib, et Euroopa kontekstis on õhus lisaks ka Ukraina ründamise oht jmt globaalsed vastasseisud, mis võivad ajutiselt aktsiaturge mõjutada, ja lisab, et kaevikusse kaevuda ei ole veel ehk põhjust, ent liiga uljalt riske võtta pole hea ühelgi ajahetkel. „Kriisid tabavad meid ju ootamatult, muidu ei nimetataks neid kriisideks, vaid planeeritud asjaoludeks.“

Et vaba raha oleks mõistlik inflatsioonihirmus kinnisvarasse paigutada, selles Aron ei kahtle. „Ükskõik kas vaatame tagasi 5, 10 või 30 aastat – kinnisvara on Eestis alati olnud kindel investeering. Kuigi mõnel aastal võivad ka kinnisvarahinnad langeda, siis üüritulu või renti saades ei muuda see ajutine hinnakõikumine investori jaoks tegelikult midagi. Erinevalt nt raha börsile paigutamisest, kus mõni üksikaktsia võib pankrotti minna või kaotada suurema osa oma väärtusest (kui meenutada Nokiat, kodumaist Baltikat jpt), on kinnisvara oluliselt kindlam varaklass, mis nõuab ka investorilt vähem sügavaid eelteadmisi.“ Aron soovitab, et vältida tasuks kinnisvara soetamist kiiresti väheneva rahvastikuga asulatesse ja linnadesse, mis pärsib nõudlust ja seab hinnad surve alla. „Korterid rahvastiku mõttes kasvaval Harjumaal, Tallinnas või miks mitte ka suvituskorterid Eesti kuurortlinnades – need võiksid olla hea valik pikaajaliseks investeerimiseks.“

Loe pikemalt Äripäeva Kinnisvarauudistest.