Finantsvabaduse hüüdlausete all sai üürikorterite soetamisest viimastel aastatel Eesti rahvussport. Samasuguseks rahvusspordiks kujunes maksude maksmata jätmine, millel praeguse kriisi teadmatuse kõrval omakorda oli suuremate üüriarenduste tekkimisele saatuslik mõju.
“Ebaaus konkurents üüriturul vähendab selgelt institutsionaalsete investorite huvi üürimajade arendamisel,” rääkis LHV Varahalduse kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim Äripäevale märtsi alguses. Tõesti, üürimajade projekte on Eestis käputäis, LHV üks neist, ms koos Lumi Kodudega Tallinnasse Manufaktuuri tänavale selliseid on rajanud.
Adekvaatset hinnangut sellele, kui suur on Eesti must turg üüriturul, on Riimi sõnul väga keeruline anda, kuid kindlasti märkimisväärne: 2017. aastal deklareeris oma tuludeklaratsioonis üüritulu 6679 inimest. “See on üsna väike number.”
Scandium Kinnisvara arendab Mustamäele Tehnopoli kõrvale viiekorruselist üürimaja ning nende juht Maido Lüiste väga ei usu, et just must turg mõjutab arendajate plaane, kuid eraisikute suur osakaal sellele hoogu annab.
“Enamus kortereid üürivad endiselt eraisikud. Raske öelda, kui palju sellest on hall või must. Kindlasti on ühe korteri väljaüürimisel lihtne üüriraha sularahas kogumas käia ja seda ka tehakse. Samas on Eesti inimeste maksekäitumine kindlasti paranemas ning üldises korrelatsioonis sellega, kuidas Eesti heaoluühiskonna suunas liigub,” rääkis ta siis.
Eraisikute must turg on 85 protsenti
Kui suur probleem tegelikult üüriturul valitseb, ei tea keegi, sest ülevaadet üürikorterite ja -majade arvust, üürisummadest või isegi sellest, kui palju ettevõtteid üürimisega tegeleb, lihtsalt ei ole.
Maksu- ja tolliameti esimene hinnang üüriturule on suisa hävitav: üüritulu deklareerimine on küll mõne aastaga kasvanud 16 miljonilt 25 miljonile eurole, samal ajal on üürituru maksuauk 22,1 miljonit eurot. Üüritulule kehtib eraisikul 16% maksumäär, seega on must üüriturg 138 miljoni euro suurune ning moodustab kogu eraisikute üüriturust 85 protsenti.
Kui suur on ettevõtete üüritulu?
Ainult et ettevõtlik üürileandja ei hoia kortereid ilmtingimata eraisiku omandis, vaid on asutanud selleks eraldi ettevõtte. 4protsendilise maksulangetuse kõrval eraisik korteriga seotud kulusid tuludest maha arvata ei saa. Ettevõtetele kuuluvaid korteriomandeid on pea 37 000, need kuuluvad ühtekokku 11 000 ettevõttele, aga kui palju üürimisega tegelevad ja seda tulu ka deklareerivad, ei tea jällegi keegi.
Küsimusele, kui palju ettevõtted on üüritulu deklareerinud, vastatakse maksuametist, et seda ei saagi teada: üüritulu kantakse muu “maksuvaba tuluga” (eraisikule üürimisel ei rakendu käibemaks) samasse lahtrisse. Statistikaametist öeldakse, et amet statistikat üürituru kohta ei kogu. Majandusministeeriumi elamumajanduse valdkonnajuht Regina Valt ütles, et eri uuringud on pakkunud üüripindade mahuks 17–18%, aga alusandmeid tegelikuks arvutuseks ei ole.
Kas üürituru suurus oli 180 miljonit eurot …
“Statistikaameti rahva- ja eluruumide loenduse andmed on vanad ja kõik ei avalda seal oma üürniku staatust erinevatel põhjustel ning tulumaksuandmed ei näita ka tervikpilti, kuna paljud ei deklareeri üüritulu,” rääkis Valt.
Eestis on 770 000 eluruumi, nii et Valti pakutud suhe teeks 135 000 korterit, mis asuvad laiali üle Eesti, erinevatel üüriturgudel.
LHV üürituru suurust üürimaju ehitama hakates otseselt ei kaardistanud. Rait Riimi hinnangul viitas nii üürihindade tõus kui ka kinnisvaraportaalide kuulutuste arv sellele, et Eestis on suurusjärguna kokku vähemalt 50 000 üüripinda ja et nende number vähemasti Tallinnas on viimastel aastatel suurenenud.
“Kui võtta keskmiseks kuu üüriks 300 eurot kuus, siis rahaliselt võiks seega üüritulu aastane käive olla 180 miljonit eurot,” rääkis Riim, kelle sõnul tuleks neid numbreid ikkagi käsitleda pigem spekulatsiooni kui faktina.
Täpset turu suurust on raske hinnata olnud ka Scandium Kinnisvaral ning Maido Lüiste sõnul lähtusid nad oma otsustes sellest, et Tallinna rahvaarv igal aastal kasvab korralikult. “Viimastel aastatel on see olnud isegi kuni 5000 inimest aastas, kes ennast Tallinna elanikuks registreerib. Väga paljud uued tallinlased alustavad kõigepealt üüripinnalt, enne kui enda eluaseme soetavad,” ütles ta.
… või ikkagi 350 miljonit eurot?
Ühtlasemaid hinnanguid saaks anda Tallinna ja Harjumaa põhjal, kus kinnisvarafirma Adauri juhi Tõnu Toomparki hinnangul võiks üürituru ulatus olla 25–30 protsenti. Tallinnas on 215 000 eluruumi, mis keskmise 400eurose üürihinnaga läbi korrutades annaks aastaseks üürituru suuruseks juba 260–310 miljonit eurot. Need on endiselt hinnangud märtsikuu alguse seisuga.
“Arvestades, et selles kalkulatsioonis on kahes kohas kasutatud sõna minimaalselt, jääks Tallinna üürituru aastase käibe number 300–350 miljoni euro juurde,” ütles Toompark. See number on juba märgatavalt suurem kui maksu- ja tolliameti arvutatud 163 miljonit eurot. Samas on ka raske öelda, mis arvutusel üürituru maksuaugu arvutus baseerub, sest vähemalt kinnisvarafirmade liidule vastas maksuamet, et see, millel arvutus baseerub, ei ole avalik info.
Aga ka 300–350 miljoni eurose kinnisvaraturu hinnanguga pole võimalik maksukuulekuse koha pealt väga kuhugi edasi minna, sest üüritulu deklareerimine ettevõtete aruandluses ju ei kajastu.
Kõva diskrimineerimine üüriturul
Samas on suured arendajad veendunud, et nende teenus on üürnikule lõpuks parem, kui metsikult turult leitav. “Üürikliendid hindavad väga kõrgelt teenuse kvaliteeti ja kindlustunnet, mida LHV professionaalse üürileandjana pakub. Klientide suurem lojaalsus tingib musta turuga võrreldes parema üürikorterite täituvuse, mis suuresti kompenseerib väiksema üüritulu,” ütles Riim.
Lüiste tõi välja, et kui eraisikute pakutavates üürikorterites on laste, lemmikloomade ja rahvuse alusel diskrimineerimine tavaline, siis professionaalsete üürikinnisvara pakkujate seas selliseid probleeme ei ole.
“Kokkuvõttes on eraisikute käitumine ka arusaadav, sest tihti on tegu üürileandja endise elamispinnaga ning emotsionaalne side enda “koduga” seab lati üürniku puhul üsna kõrgele. Samas suured kinnisvarapakkujad suhtuvad üüriärisse kui teenindusärisse, kus emotsiooni kinnisvara puhul on vähem ja rohkem on ratsionaalseid kaalutlusi,” ütles ta.
Probleeme on hulgim
Must turg ei ole aga kaugeltki ainus takistus üürimajade arendamisel.
Rait Riim loetleb probleemidena veel võlaõigusseaduse sätteid ning rangeid parkimisnõudeid. Viimased nõuavad väljaspool kesklinna oluliselt suuremal hulgal parkimiskohtade rajamist, kui Riimi hinnangul turg tegelikult vajab. “Oma seniste üürimajade näitel peame möönma, et veerand nõutud parkimiskohtadest seisavad meil kasutuna,” ütles ta.
Talle sekundeeris Maido Lüiste, kelle hinnangul on üüriarenduste pakkumise elavnemiseks vajalik parkimisnõudeid leevendada.
“Meie kogemus üürisektoris näitab, et vähemalt väiksemate üürikorterite puhul üürnikel autosid praktiliselt polegi. Mis on ka täiesti loogiline. Kuna me keskendume sellele, et pakkuda ka väiksema sissetulekuga inimestele kvaliteetset üüripinda, siis sellel sihtgrupil üldjuhul autot ei ole ning pigem kasutatakse ühistransporti. Kui saadakse jõukamaks, et osta auto – ostetakse tihti ka oma kodu ja kolitakse üüripinnalt ära,” ütles ta.
Teine suur üürnike sihtgrupp on Lüiste sõnul välismaalt tulnud spetsialistid või tudengid, kellel samuti üldjuhul autot ei ole. “Nii seisavad parklad meie üürimajade juures praktiliselt tühjana. Nähes, kuidas jagamismajandus ja elektrilised sõiduvahendid transpordisektoris revolutsiooni teevad, väheneb auto omamine ajas ilmselt veelgi,” hoiatas ta.
Kui LHV pensionifondid arendavad üürikortermaju ilma võõrfinantseerimiseta, siis Lüiste sõnul mõjutas vähemalt varasemalt turgu mustast turust rohkemgi pankade finantseerimine. “Pankade äraootav seisukoht on iseenesest huvitav, sest võrreldes teiste äripindadega on üürikorterite jaoks igas majandustsüklis üürniku leidmine suhtelises võrdluses oluliselt kergem kui teenindus-, kaubandus- või büroopinnale,” märkis ta.
Artikkel ilmus Äripäevas ja Äripäeva veebis 31.03.2020.