Kinnisvaraarenduse peamine probleem on ehitushinna pretsedenditult kiire kasv, millest võitjaid praegu ei paistagi, leidis Scandiumi partner ja juhatuse liige Kalle Aron Äripäeva Kinnisvarauudistele intervjuud andes. See ei ole aga arendaja ainus väljakutse.
Alltöövõtjad ja materjalitootjad on viimase 12 kuu jooksul tõstnud oma hindu kohati 50% või rohkemgi, kirjeldab Aron. Tema sõnul on need arendajad, kes müüsid oma korterid juba aasta tagasi paberil ära, kuid ehitushind polnud veel fikseeritud, kogenud küll töörõõmu, ent kasumit aastate pikkuse töö eest ei pruugi tulla. Kergem pole ehitusettevõtjatelgi, kes pakkusid arendusele küll fikseeritud hinnaga ehituslepingut, kuid on kallinenud sisendhindade tõttu samuti maadlemas suurte kahjumitega lõppevate projektidega.
Aroni sõnul muudab selline olukord keeruliseks ka uute projektide hinnastamise kliendi jaoks, sest täna ehitusloa saanud projekt võib valmida alles kahe aasta pärast ja mis suunas selle aja jooksul ehitushinnad liiguvad, on suur spekulatsioon. Nii ei jäägi arendajal muud üle, kui prognoosida ehitushinna jätkuvat kasvu ja arvestada see sisse ka korterite müügihindadesse. See aga omakorda tõstab ka tänavuste pakkumiste hinnad tuntavalt kõrgemaks, kui need olid möödunud aastal.
Kõige selle kõrval valmistavad arendajatele muret ka näiteks detailplaneeringute aeglased menetlusprotsessid. Paraku on arendusmaailmas, nagu mujalgi, kõik tegevused üksteisest sõltuvad. Menetlusprotsesside venimine vähendab arenduseks sobilike kruntide juurdevoolu, mis omakorda vähendab korterite pakkumist turul – seda silmas pidades on lähiaastatel väga ebatõenäoline näha korterihindade langust, usub Aron. Kliendi jaoks kehtib seega ka täna igihaljaks soovituseks saanud ütlus: “Ära oota, et osta kinnisvara. Osta kinnisvara ja oota!”.
Pandeemia tõi kaasa üleüldise kõigepuuduse
Analüüsides ehitushinna tõusu põhjuseid, toob Aron välja otsese seose pandeemiaga. „Kui Eestis tehased ja tootmine üldiselt koroona I ja II laine ajal ikkagi töötasid, siis Hiinas ja mujal olid paljud suured tehased ka suletud. Ning kui majandus ja ehitus viimaks uuesti käima läksid, oli puudus kõigest – alates penoplastist kuni köögikapi nuppudeni. Kaupa said vaid need, kes rohkem maksid, kõik teised pidid ootama või kusagil mujal veel rohkem maksma,“ kirjeldab ta materjalide hinnaralli tagamaid ja on veendunud, et sel moel saabunud defitsiiti lahendab maailma tootmine veel tükk aega. Samuti toob ta probleemina välja tööjõu kallinemise, kuivõrd Eestile nii oluline töötahteline välistööjõud saadeti juba pandeemia alguskuudel kiirkorras koju.
Et sisendhindade tõus on ootamatu olnud, ei kahtle keegi, ent Aroni kinnitusel on sama ootamatu olnud ka klientide suur nõudlus uute kodude järele. „Vaatamata kõigele on eestlased olnud oskuslikud säästjad. Lisandunud on ka hulk start-up’ide ja IT-sektori hästi tasustatud töötajaid, kes otsivad paremaid elutingimusi ning investeerivad inflatsiooni kartuses hea meelega oma raha kinnisvarasse,“ toob Aron näiteid asjaoludest, mis on kinnisvaraturgu justkui pandeemia kiuste elujõulisena hoidnud, ent kahtleb siiski sel moel kasvanud nõudluse jätkusuutlikkuses.
Edukas arendus peab väärtust looma ka kogukonnale
Ehkki täna on kinnisvaraturg veel olukorras, kus kaubaks läheb peaaegu kõik, ei tähenda see, et kinnisvaraarendaja võiks lipsu lõdvaks lasta ja loorberitel peesitada. Konkurentsieelise peamine märksõna on siiski endiselt eristumine ja silmapaistvus. Aron usub kindlalt, et praeguses turusituatsioonis osutuvad tõeliselt erakordseteks need arendused, kus esikohale ei seata mitte niivõrd majanduslikku Excelit, vaid keskendutakse olulistele väärtustele. Scandiumi on võtnud südameasjaks ökoloogilise jalajälje vähendamine arenduse kõigis etappides, ent Aroni sõnul on samavõrra oluline iga hoone arhitektuuriline sobivus keskkonda, kuhu seda planeeritakse, samuti nähakse väärtust selles, kui peale uue kodu omaniku on võimalik luua väärtust ka ümbritsevale kogukonnale. „Näiteks Luige Kodude arenduses, kus rajame ridaelamu tüüpi korteritega uue elukvartali, oleme kvartali sisse planeerinud ka arhitektuurselt põneva kogukonnamaja. Ruume saavad seal rentida nii lastehoid kui ka kõrvalmajas elav kosmeetik. Elanikele on aga tasuta kasutamiseks jõusaal ja joogaruum. Kui projekti niimoodi tehes säravad nii arendaja kui ka klientide silmad, saab tavaliselt lõpuks ka Exceli kenasti klappima.“
Keskkonnamõjud ja energiasääst
Sektori olulise märksõnana tõstab Aron esile keskkonnamõjude vähendamise, öeldes, et arendajatel on hea võimalus, aga ka suur vastutus sellele tähelepanu pöörata. Ta nendib, et ehkki energiatõhususest räägitakse meeldivalt palju, on sama oluline jälgida, millest hooneid ehitatakse. „Teatavasti kulub igal aastal ligi 40% maailma CO2-heitmetest uutele hoonetele ja ehitustegevusele. Puit on üks väheseid CO2-positiivseid ehitusmaterjale, mis lukustab tahkel kujul CO2 enda sisse parimatel juhtudel rohkem kui 100 aastaks,“ selgitab Aron. „Erinevalt betoonist, mille tootmine on ääretult energiamahukas, aitab just puidu suurem kasutamine nii konstruktsioonides kui ka fassaadides vähendada keskkonna jalajälge ja anda maailmale vajalikku lisaaega kliimakriisiga toimetulekuks.“ Ta lisab, et ka puidu ümbertöötlemine hoone elukaare lõpus on oluliselt lihtsam kui eri materjalide segust tehtud kunstlike komposiitmaterjalide puhul.
Arendajal on vastutus end alternatiivide ja edasiminekute asjus harida, teadmisi jagada ja tarbimisvalikuid rohelisema poole suunata
Rohkem puitu ei tähenda siiski alati suuremat keskkonnasäästu. „Kui näiteks tavalise laudparketi pealmine kiht on u 3,5 mm paksune väärispuit, siis spoonparketil on selle kihi paksus 0,6 mm,“ toob Aron näite ja täpsustab, et tänu oma tugevamale HDF aluspinnale on viimane kukkumistäketele vastupidavuse mõttes hoopis tugevam materjal. „Sisuliselt saab ühe m2 laudparketi asemel panna 6 m2 spoonparketti, mis teeb suurel skaalal üks maja vs. kuus maja. Kuuekordne on nii ju ka tammede raievajadus! Eelmainitud Luige arenduses pakumegi klientidele esimest korda ökoloogilisemat spoonparketti.“
Tänases energiakriisis on mõistagi elementaarne mõelda ka elektriautode laadimise võimalustele. Kõigis oma uutes arendustes loob Scandium kaabelduse ja valmiduse, et iga korteriomanik saaks lasta lisada oma parkimiskohale laadija, mis on otse seotud tema koduse elektriarvestiga, et lõigata sel moel kasu odavast öisest elektrist, mida mõõdetakse tunnipõhiselt. „Juba lähitulevikus on aga võimalik kasutada oma elektriauto akut ka kui akupanka kodu jaoks,“ kirjeldab Aron olukorda, kus õhtul koju tulles ei pea kasutama kallist õhtuse tipptunni elektrit, vaid saab võtta elektrit otse autoakust, mis eelmisel ööl odavalt pilgeni täis laeti.
Arenduskarusselli hoog veel ei rauge
Kui kaua selline hinnaralli jätkuda saab, on Aroni arvates praegu võrdlemisi keeruline ennustada. Ta usub, et kuni inflatsioonitase on kõrge, on oma kodu, oma kinnisvara, kindel ja hea investeering, ning kinnitab, et eestlaste huvi kinnisvara vastu on jätkuvalt kõrge. Arvestades aga, et paljude perede jaoks hakkab tänane uute korterite hinnatase kõrgeks jääma, võib lähitulevikult oodata nii nõudluse kasvu üürikorterite järele kui ka vanemate korterite jätkuvat populaarsust järelturul.
Artikkel ilmus 19.02.22 Äripäeva Kinnisvarauudistes